现实生活中，农村房屋买卖交易频繁，伴随城市化进程加快，大量农村房屋被拆迁或征收，农民房屋买卖合同纠纷也呈逐年增多趋势。对农村房屋买卖合同纠纷裁判观点的梳理，有利于法律工作者全面掌握该类型案件的裁判思路。

裁判观点一：因征收而发生的农村房屋买卖合同纠纷案件，合同被认定无效时，人民法院应结合地方政策确定征收补偿的范围，明确买方的信赖利益损失，根据农村房屋买卖的特殊性界分买卖双方过错责任的大小认定所受损失。

法院认为：因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还则应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，原告在购买房屋当时依循农村购买房屋的习俗，与被告签订了绝卖契约，邀请民丰村村干部作为中人，并取得该村的同意，按当时的市场价支付了相应的对价，已经融入该村的生活，本可在该房屋居住终老。

现原、被告间于1996年3月1日签订的农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性禁止规定而被生效判决认定无效，原告承担返还该房屋的义务，失去了该房屋的使用权，但其所取回的6000元购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋的2平方米的住房，更无法购买同类地段的商品房。而按目前同类地段的征收价格计算，该房屋价值为64万余元，原告因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失，被告也因此而获得巨额利益。

同时，根据诚信原则，被告也不能从其先过错行为中获得巨额的利益，因此，其对原告所产生的巨额信赖利益损失应承担主要责任，结合原告目前的居住情况、当地房价的实际水平等综合因素，故酌情考虑被告应赔偿原告的损失为55万元。

——参见（2013）浙甬民二终字第594号牟雪文诉郑善国农村房屋买卖合同纠纷案

裁判观点二：房屋调换拆迁安置建房地基协议不因违反《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条第一款的规定而无效，因为该两条规定是管理性强制性规定，不是效力性强制性规定。

法院认为：本案争议焦点在于，双方签订的《房屋调换拆迁安置建房地基协议》的法律效力问题。本案中，原告取得的拆迁安置房的土地使用权性质是国有划拨土地，不是农村宅基地，被告所有的两套房屋土地使用权性质亦系划拨土地。目前，原告尚未领有国有土地使用权证书，无地上建筑物合法的产权证明。被告的两套房屋尚未取得合法的产权证明，双方交易未经土管部门和房管部门批准，违反了《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条第一款的规定。

本院认为，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，即违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，合同无效。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的该两条规定是管理性强制性规定，不是效力性强制性规定，原告据此主张协议无效，不予采纳，该协议有效。综上，对原告要求确认协议无效的诉讼请求不予支持，反之，被告要求确认协议有效的反诉请求成立。原告提出的判令被告返还其人民币2万元的诉讼请求，因其基于调换协议无效而提出，也不予以支持。

——（2010）浙舟民终字第87号王财友诉陈亚月房产转让合同纠纷案

裁判观点三：随着新农村建设加快以及农村土地的不断增值，涉农村土地和宅基地流转的案件大量产生。司法实践中往往出现这种情形：在有问题的土地流转基础上又盖了有问题的房子，一个问题叠加另一个问题，使得纠纷相当复杂。面对多重纠纷，若当事人要求整体财产权利保护，法院显然只有裁定驳回，依法交由政府先行处理，不服再通过行政诉讼程序由法院审理；若当事人仅在问题房子上针对有限的占有权、居住权或使用权产生纠纷，法院应当审理。

法院认为：一审原告陈山杰认为其投资建设了本案涉案房产，据此提出确认詹子火与李忙花生前将位于漳平市桂林街道桂北路247号房屋占地面积70平方米的土地使用权转让给原告有效的诉讼请求（即第一项诉讼请求）。该诉请实质是主张确认漳平市桂林街道桂北路247号房屋占地面积为70平方米的土地使用权的归属，此属土地使用权争议。根据土地管理法第十六条的规定，土地使用权争议应由人民政府处理，当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可向人民法院提起行政诉讼，故原告第一项诉讼请求并不属于人民法院受理民事诉讼的范围。

陈山杰在第二项诉讼请求中要求确认漳平市桂林街道桂北路247号房屋1至3层由原告出资所建归原告方占有使用及要求被告立即将其占用的上述房屋退还给他，此属确认建筑物权利归属及物权保护请求权范畴。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生法律效力。

同时，物权请求权之前提乃原告对诉争标的物享有完全的物权，而具体至本案中，讼争房屋没有土地使用证、建设许可证、房屋所有权证，属“三无”房产，在行政部门未对该房产的合法与否作出认定前，该房产是否属于合法建筑处于待定的状态。故陈山杰的第二项诉请也不符合人民法院民事案件的受理条件，其可待行政机关就该房的合法性以及权属作出确认后再向人民法院主张权利。

——（2013）漳民初字1298号；（2014）岩民终字726号陈山杰与刘庆华等农村房屋买卖合同纠纷上诉案

裁判观点四：农村房屋所有权及宅基地使用权未办理登记的情况仍普遍存在。随着城镇化进程加快，农村房屋转让及土地流转迅速增多，而在土地资本化和拆迁补偿的利益驱动下，曾经卖房卖地的农民又往往反悔请求法院确认房屋所有权未转移。在物权法的司法解释及相关配套规定明确肯定物权法的个别条款具有溯及力之前，法官不能以有利溯及为由在个案当中赋予物权法溯及力；即使未登记的农村房屋转让行为发生在物权法实施后，也不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，否定农村房屋产权转让的效力；如果无法确定出让人是否为有权处分，则可以准用动产善意取得的构成要件，准予善意取得，以维护交易安全。

法院认为：本案讼争之房屋原由原告孙君培、李苏仙、孙人杰和孙绵祥在1988年经合法审批而建造；1992年孙绵祥去世后，他所有的份额应由他的继承人曹桂云、孙君培、孙君敏、孙益飞继承，此时该房屋应为六原告所共有。1997年10月，原告孙君培作为户主在处理家庭经济事务过程中明确作出以房屋抵债的意思表示，将房屋抵偿给沈群久，并出具相关书面承诺，这使被告孙永祥在1998年6月与沈群久进行房屋买卖过程中，有理由相信当时沈群久已取得房屋的所有权，同时，依照当时的市价支付房屋价款，并在嗣后实际占有了房屋，被告孙永祥的购房动因是善意的。

而且，双方系同村村民，讼争之房屋也在该村，房屋交易又是在该村民委员会的见证下进行的，在农村房屋产权登记制度尚不完备的情况下，具有一定的公信力和公示效应，被告孙永祥对房屋的取得为善意取得；为保护善意取得人的利益，原告要求确认该三间二层楼屋为六原告共同所有、被告应当返还房屋、赔偿租金损失的请求不予支持。

——（2009）甬仑民初字第470号；（2009）浙甬民二终字第588号孙君培等与孙永祥农村房屋转让纠纷上诉案